Next
BESNİ GÜNCEL - Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapıldı. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren düzenleme, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazların ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sürecinde yapılacak açık artırmayı ilgilendiriyor.
Yeni düzenlemenin vatandaş açısından en önemli noktası, ilk artırmanın kimler arasında yapılacağına ilişkin kuralın değiştirilmesi oldu.
HER MİRAS KALAN TAŞINMAZ KAPSAMDA DEĞİL
Düzenleme bütün miras taşınmazlarına otomatik olarak uygulanmıyor.
Özel ilk artırma usulünün uygulanabilmesi için taşınmazdaki tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor.
Bu şartlar sağlanıyorsa ve ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmişse, yapılacak açık artırmaların ilkinde yalnızca taşınmazın malik durumundaki mirasçılar teklif verebilecek.
“AKRABALAR İLK İHALEDE YOK” DEMEK DOĞRU MU?
Hayır.
Burada belirleyici olan akrabalık değil, mirasçılık ve malik olma durumu.
Örneğin mirasçı olmayan bir amca, dayı, kuzen veya başka bir akraba taşınmazın maliki değilse ilk artırmaya katılamaz.
Buna karşılık kişi hem mirasçı hem de taşınmazın maliki ise ilk artırmaya katılabilir.
Dolayısıyla düzenlemeyi “akrabalara ilk ihale yasak” şeklinde yorumlamak yerine, “ilk artırma malik mirasçılar arasında yapılacak” şeklinde ifade etmek hukuken daha doğru.
İLK ARTIRMA SADECE BİR KEZ UYGULANACAK
Kanun, malik mirasçılar arasındaki bu özel artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanmasını öngörüyor.
İlk artırmada elektronik satış portalındaki teklifin, bu özel durumda taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ünü aşması gerekiyor.
İLK ARTIRMADA SATIŞ OLMAZSA NE OLACAK?
İlk artırmanın sonuçlanmaması halinde ikinci artırmaya geçiliyor.
İkinci artırmada uygulanacak asgari teklif şartları ise genel sisteme göre belirleniyor. Teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 50'si ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyen alacağından önce gelen alacakların toplamından hangisi yüksekse onu ve ayrıca satış ile paylaştırma masraflarını aşması gerekiyor.
AMAÇ NE?
Düzenleme, miras yoluyla edinilen taşınmazların ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sırasında ilk aşamada malik mirasçılara yönelik özel bir artırma usulü oluşturuyor.
Burada vatandaş açısından dikkat edilmesi gereken nokta, düzenlemenin miras paylarını değiştirmemesi.
Yani kanun;
* Kimlerin mirasçı olduğunu değiştirmiyor,
* Miras paylarını yeniden belirlemiyor,
* Mirasın nasıl paylaşılacağını baştan düzenlemiyor,
* Her taşınmaz satışında üçüncü kişileri ilk ihaleden dışlamıyor.
Değişiklik, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sırasında yapılacak ilk açık artırmanın usulünü değiştiriyor.
İHALE BEDELİNİ YATIRMAYAN PAYDAŞA DA YAPTIRIM VAR
Yeni düzenlemede, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına ilişkin de hükümler bulunuyor.
Bu kişinin paydaş olması halinde alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödeniyor. Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde 5'i oranında idari para cezası uygulanıyor.
DÜZENLEME NE ZAMANDAN BERİ GEÇERLİ?
Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Bu nedenle miras taşınmazlarının satışına ilişkin yeni uygulamanın hangi dosyaya uygulanacağı konusunda somut satış dosyasının ve ihale ilanının tarihinin ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.
VATANDAŞ NEYE DİKKAT ETMELİ?
Miras kalan bir ev, arsa veya tarla için ortaklığın satış yoluyla giderilmesi söz konusuysa, vatandaşların öncelikle taşınmazın kimlerin adına kayıtlı olduğunu, maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinip edinmediğini ve satış işleminin hangi aşamada bulunduğunu kontrol etmesi önem taşıyor.
Özellikle “ilk ihaleye kim girebilir?” sorusunun cevabı, taşınmazın malik yapısı ve kanunda belirtilen şartların gerçekleşip gerçekleşmediğine göre değişiyor.
Not: Bu haber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir miras veya satış dosyasında uygulanacak hükmün belirlenmesi için dosyanın tarihleri ve tapu/malik durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
#12YargıPaketi #Miras #MirasTaşınmazı #İcraİflas #İhale #Mirasçılar #TaşınmazSatışı #Hukuk
