Kentsel Dönüşüm Başkanlığından: 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik

Yönetmelikte Yapılan Önemli Değişiklikler:

4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un uygulama süreçlerine ilişkin önemli düzenlemeler getiriliyor. Değişiklikler, süreçleri hızlandırmayı ve uyuşmazlıkları azaltmayı amaçlıyor.

1. Riskli Yapı Şerhinin Terkini ve Yeni Beyan:

2. Çoğunluk Kararı ile İşlem Kolaylığı (Madde 15):

  • Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı uygulamalarında, parsellerin birleştirilmesi (tevhit), yeniden bina yapılması, pay satışı, kat karşılığı anlaşma gibi tüm işlemlere, paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile karar verilebilecek. Yapının henüz yıkılmamış olması engel teşkil etmeyecek.

  • Toplantı çağrıları bina kapısına/duyuru panosuna asılarak veya noter aracılığıyla yapılabilecek.

  • Alınan çoğunluk kararı, katılmayanlara elektronik tebligat, noter veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilecek.

  • Katılmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı: Çoğunluk kararını kabul etmeyen paydaşların hisseleri, Başkanlıkça belirlenen rayiç bedelle öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılacak. Bu satış gerçekleşmezse:

    • Riskli Alan/Rezerv Yapı Alanında: Rayiç bedel, dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek hisse satın alınabilecek.

    • Riskli Yapılarda: Anlaşmaya uygun şartlarla üçüncü kişilere satılabilecek.

  • Boş Parsellerin Dahil Edilmesi: Riskli yapı parselleriyle bitişik boş parsellerin birlikte değerlendirilmesi için, boş parseldeki tüm maliklerin oybirliği gerekecek.

  • Alternatif Parselde Yapım İmkanı: Uygulama alanında teknik nedenlerle (zemin, afet riski, imar hakkı yokluğu) yapı yapılamıyorsa, yeni bina başka bir parselde inşa edilebilecek. İmar hakkı aktarımıyla bu hak başka parsele taşınabilecek.

3. Yapı Ruhsatı ve Satış Süreçleri (Madde 15):

  • Çoğunluk kararı alındıktan ve katılmayanlara tebligat yapıldıktan sonra, bu hisselerin satışı için Başkanlığa/İdareye başvurulması halinde, yapı ruhsatı başvurusu yapılabilecek.

  • Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsanın satışına karar verilirse, öncelikle Başkanlık, İlgili Bakanlık Kuruluşları, İdare veya TOKİ'ye satış teklif edilecek.

4. Satış İlan ve Bildirim Yöntemleri (Madde 15/A):

  • Hisselerin satış işlemlerinde, satış tarih ve yeri Müdürlük/İdare yayın araçları, ilan panosu ve e-Devlet kapısı üzerinden 15 gün süreyle duyurulacak ve tüm maliklere bildirilecek.

5. Harç Muafiyetinde Oran Hesabı (Madde 16):

  • Riskli yapı parseli, boş parselle birleştirilir veya imar hakkı başka parsele aktarılırsa, tapu harç muafiyetinden, riskli yapı parselinin alanının yeni parselin toplam alanına oranı kadar faydalanılabilecek.

6. Teminat Oranına İlişkin Geçici Düzenleme (Geçici Madde 5):

  • 1 Ocak 2024'ten sonra alınan yapı ruhsatları için verilen teminatlar, müteahhit talebiyle, yönetmelikte değişen %6'lık teminat oranına göre yeniden düzenlenebilecek.

7. Yürütme Yetkisi:

  • Yönetmeliği yürütme yetkisi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı'ndan Kentsel Dönüşüm Başkanı'na devredildi.

Yürürlük:
Bu Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihinde Resmi Gazete'de yayımı ile yürürlüğe girdi.

Özetle Getirilen Yenilikler:

  • Salt çoğunluk kararı ile tüm süreçlerin ilerletilmesi,

  • Karara katılmayanların hisselerinin daha net ve zorunlu bir satış sürecine tabi tutulması,

  • e-Devlet ve ilan panoları gibi bildirim kanallarının etkin kullanımı,

  • Teknik engeller durumunda alternatif arsa kullanımı imkanı,

  • Başkanlık, İdare veya TOKİ'ye öncelikli satış/alım hakkı tanınması,

  • Uygulamanın tek elden (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) yürütülmesi.

Bu değişiklikler, kentsel dönüşüm projelerinde bloke olan süreçlerin çözülmesi, mülkiyet sorunlarının hızlıca giderilmesi ve dönüşümün daha etkin bir şekilde tamamlanması hedefleniyor.

Muhabir: Mustafa Peşket